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Das ABC des Immobilienmanagement - H wie Hausverwalter

Eingestellt von Redaktion am 12. Juni 2020 08:44:00 MESZ

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Der Begriff Hausverwalter beschreibt den Betreuer eines Hauseigentümers in allen, ein Hausgrundstück bzw. eine Immobilie betreffenden Angelegenheiten (daher wird synonym auch häufig der neuere Begriff des Objektbetreuers verwendet). Als Betreuer ist er Sachverwalter fremden Vermögens.  

Bei den Leistungsbereichen ist zwischen: 

  • regulären Leistungen (Grundleistungen), die der Verwalter ohne gesonderte Absprache mit dem Hauseigentümer erbringt,  
  • zustimmungsabhängigen Leistungen und  
  • besonderen Verwaltungsleistungen 

zu unterscheiden. 
 
Die unter Punkt 1 und 2 zu erbringenden Leistungen sind durch eine vereinbarte Hausverwaltergebühr abgedeckt. Für die besonderen Leistungen kann der Verwalter zusätzliche Gebühren verlangen. Unter zustimmungsabhängige Leistungen fallen in der Regel die Durchführung von Mieterhöhungsverfahren, die sich nicht unmittelbar aus den Mietverträgen ergeben und die Durchführung von Instand­hal­tungs­maß­nah­men ab ei­nem zu bestimmenden Volumen.  

Gegen gesonderte Ge­bühr werden vom Hausverwalter u. a. die Feststellung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die Er­stel­lung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, die Vor­be­rei­tung, Über­wachung und Finanzierung von Um- und Aus­bau­ten, Moder­ni­sie­rungen und großen Instand­hal­tungs­maß­nah­men übernommen. Sofern der Haus­ver­wal­ter die hier­zu erforderliche Sachkunde besitzt, gehört zu den be­son­ders zu vergütenden Leistungen die Bewertung der verwalteten Immobilie. 
 
Die Aufgabenbereiche des Hausverwalters können grundsätzlich auch in folgende Sektoren eingeteilt werden:  

  • der kaufmännisch-wirtschaftliche,  
  • der bautechnische,  
  • der vertraglich-juristische,  
  • der zwischenmenschlich-soziale und  
  • der architektonische Sektor. 

Zum kaufmännisch-wirtschaftlichen Sektor zählen das Ver­mie­tungs­mana­gement und die Pflege der Miet­ver­hält­nisse, die Überprüfung und Buchung des Miet­zah­lungs­ein­gangs, Maßnahmen zur Verhinderung/Verringerung von Miet­aus­fällen, das objektbezogene Rechnungswesen mit Zah­lungs­ver­kehr, das Ver­sicher­ungs­wesen, die Beschäftigung und Überwachung der Hilfskräfte und die Ansammlung und Verwaltung einer Instandhaltungsrücklage. Bei Vermietung frei werdender Mieträume kann sich der Hausverwalter eines Maklers bedienen.  
 
Zum bautechnischen Leistungsbereich gehören die Inspek­tion und Überwachung von Wartungsarbeiten, In­stand­set­zung und -haltung, die Abnahme der Handwerkerleistungen, die sach­liche Rechnungs­prüfung sowie die Begleitung der Pla­nung und Durchführung ener­ge­ti­scher Sanierungs- sowie von Aus-/Um­bau­maß­nah­men. Dem vertraglich-juristischen Sektor sind der Abschluss von Miet- und Wartungsverträgen, Ver­träge zur Durchführung von Instandhaltungsarbeiten usw. zuzuordnen. Der zwischenmenschlich-soziale Sektor umfasst alle Maß­nah­men, die für ein gutes Einvernehmen zwischen allen Mietern bzw. den Mietern und dem Hauseigentümer dienen. Hinzu beschreibt der Sektor Mittel der Kon­flikt­be­wäl­ti­gung, der Betreuung von Mietern in be­son­de­ren Fällen und der Durchführung von In­for­ma­tions­ver­an­stal­tung­en für Mieter. 

Für die Bewältigung dieser umfangreichen Aufgaben bedienen sich Haus- bzw. Immobilienverwaltungen heutzutage umfassender Softwarelösungen für das Immobilienmanagement, mit denen sie nahezu alle in ihre Hände gelegten Verwaltungsaufgaben digital abbilden können. 

Die Verwaltergebühr wird in der Regel als Prozent-Satz der Mieteinnahmen vereinbart (Schwankungsbereich zwischen 2,5 und acht Prozent der Mieteinnahmen, je nach Größe und Mietniveau). 

Topics: ABC des Immobilienmanagement


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