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Das ABC des Immobilienmanagement - K wie Kündigung von Mietverträgen (Gewerbefläche)

Eingestellt von Redaktion am 9. Juli 2020 09:33:00 MESZ

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Für die Wohnraumkündigung gibt es in Deutschland strenge Vorschriften und Regelungen. Wie aber sieht es für die Kündigung von Gewerberäumen aus? Welche Voraussetzungen gilt es bei der rechtssicheren Kündigung eines Gewerbemietvertrags zu beachten. 

Das Gewerbemietrecht sieht – im Gegensatz zum Wohnungsmietrecht – keinen besonderen Mieterschutz vor. Vielmehr sieht es Mieter und Vermieter als Gleichberechtigte. Dadurch gibt es für die Kündigung des Gewerbemietvertrags einen größeren Spielraum. Gesetzliche Vorschriften werden häufig durch abweichende vertragliche Regelungen außer Kraft gesetzt - viele Kündigungsvoraussetzungen oder -fristen sind individuell in Mietverträgen festgelegt. Vor einer Kündigung sollten Mieter also unbedingt in Ihrem Mietvertrag nachlesen, wie Sie dabei vorzugehen haben und an welche Fristen Sie sich halten müssen. 

Gewerbemietverträge werden oft befristet abgeschlossen. In diesem Fall ist eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen. Der Vertrag endet automatisch mit dem Ablauf der Frist. Unter bestimmten Voraussetzungen können Mieter jedoch außerordentlich fristlos oder mit Berufung auf ihr Sonderkündigungsrecht kündigen. Sind sich beide Parteien über die Beendigung des Mietverhältnisses einig, können Mieter auch einen Aufhebungsvertrag abschließen. 

Wann ist ein Mietvertrag gewerblich? 

Für die Bestimmung des Vertrages ist der Zweck des Mietverhältnisses entscheidend. Als gewerblicher Mietvertrag gilt er dann, wenn die Mietsache für gewerbliche oder geschäftliche Zwecke genutzt wird. Dem gegenüber steht der Wohnraummietvertrag, bei dem die Mietsache zum privaten Wohnen genutzt wird. 

Wann bin ich zur Kündigung berechtigt? 

Anders als im Wohnraummietrecht müssen bei einer ordentlichen Kündigung weder als Mieter noch als Vermieter die gesetzlich anerkannten Kündigungsgründe berücksichtigen und diese auch nicht im Kündigungsschreiben anführen. Achtung: Ist der Mietvertrag befristet, endet er automatisch und kann nicht ordentlich gekündigt werden. Ausnahmen stellen hier Mietverträge mit einer befristeten Laufzeit von mehr als 30 Jahren dar. Diese können nach Ablauf von 30 Jahren von Mieter und Vermieter fristgemäß gekündigt werden (§ 544 Bürgerliches Gesetzbuch). 

Welche Gründe rechtfertigen eine fristlose Kündigung? 

Befristete und unbefristete Mietverträge können außerordentlich fristlos gekündigt werden, wenn ein „wichtiger Grund“ vorliegt (§ 543 Abs. 1 BGB). Das Gesetz erkennt beispielsweise eine außerordentliche Kündigung in folgenden Fällen an: 

  • Dem Mieter wird der Gebrauch der Immobilie nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen. Dies ist beispielsweise bei einer verzögerten Übergabe der Gewerberäume der Fall. 
  • Mieter oder Vermieter verletzen schwerwiegend eine Pflicht aus dem Mietvertrag. Eine solche Vertragsverletzung des Mieters kann bei einer unerlaubten Untervermietung der betreffenden Räume vorliegen. Für den Vermieter kann das beispielsweise zutreffen, wenn die Mietsache durch Schimmelbefall oder Einsturzgefahr die Gesundheit des Mieters gefährdet. Doch Vorsicht: Einer außerordentlichen Kündigung wegen Vertragsverletzung muss in den meisten Fällen eine Abmahnung vorausgehen. Will der Vermieter dem Mieter beispielsweise kündigen, weil er die mittlerweile verwahrloste Immobilie stark vernachlässigt hat, so muss er ihn zunächst auf den Mangel hinweisen und ihm eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen. Beseitigt der Mieter innerhalb dieser Frist den Mangel, ist der Vermieter nicht mehr zur außerordentlichen Kündigung berechtigt. 
  • Der Mieter ist im Zahlungsverzug. Hier gibt es verschiedene Szenarien, für die das Gesetz eine außerordentliche Kündigung für gerechtfertigt hält: 
  • Der Mieter hat die Miete an zwei aufeinanderfolgenden Terminen (beispielsweise im Januar und Februar) nicht gezahlt. 
  • Der Mieter hat über einen längeren Zeitraum hinweg immer wieder zu wenig oder keine Miete gezahlt, sodass er dem Vermieter einen Betrag von mindestens zwei Monatsmieten schuldet. 

Welche Fristen gilt es zu beachten? 

Sind im Mietvertrag keine individuellen Vereinbarungen zur Kündigungsfrist festgehalten, greifen die gesetzlichen Regelungen. In § 580a Abs. 2 BGB heißt es: „Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig.“ Dann gilt also sowohl für Mieter als auch für Vermieter eine Kündigungsfrist von einem halben Jahr bis zum Ende eines Kalendervierteljahres. Somit beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist immer mindestens sechs und höchstens neun Monate. 

Achtung: Für die Einhaltung der Frist ist der Zeitpunkt des Kündigungszugangs entscheidend. Deshalb muss die Kündigung per Einschreiben verschicken oder in Anwesenheit eines Zeugen persönlich übergeben. Am besten lassen Sie sich den Empfang schriftlich bestätigen. 

Was muss man im Kündigungsschreiben angeben? 

  • Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. 
  • Die Kündigung muss sich an alle Mieter bzw. an alle Vermieter richten, die im Mietvertrag aufgeführt sind. 
  • Die Mietsache muss korrekt und detailliert bezeichnet sein (inkl. Angabe der Adresse, Lage etc.). 
  • Das Kündigungsschreiben muss von allen Mietern bzw. Vermietern handschriftlich unterzeichnet sein.  

Sonderkündigungsrechte 

Unter bestimmten Voraussetzungen steht Mieter und Vermieter ein sogenanntes Sonderkündigungsrecht zu. Im Folgenden sind einige Beispiele aufgeführt. 

Modernisierung: Kündigt der Vermieter eine Modernisierung an, kann der Mieter bis zum Ende des nächsten Monats kündigen. Das Mietverhältnis endet dann mit dem Ablauf des darauffolgenden Monats. Beispiel: Kündigt Ihr Vermieter am 11. Oktober eine Modernisierung an, können Sie als Mieter bis 30. November zum 31. Dezember kündigen.  

Tod des Mieters: Verstirbt der Mieter, können sowohl dessen Erben als auch der Vermieter innerhalb eines Monats, nachdem sie von dessen Tod erfahren haben, unter Berücksichtigung der gesetzlichen Frist kündigen. Gibt es mehrere Mieter, ist dieses Sonderkündigungsrecht für den Vermieter ausgeschlossen. Die Mieter haben jedoch das Recht, zusammen mit dem Erben das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Kündigungsfrist zu beenden. 

Sonderfall juristische Person: Ist eine juristische Person, also beispielsweise eine GmbH, als Mieter aufgeführt und verstirbt deren gesetzlicher Vertreter, bleibt das Mietverhältnis bestehen. Dann kann die GmbH einen neuen Vertreter wählen. 

Insolvenz des Mieters: Ist der Mieter insolvent, darf ihm der Vermieter nicht aufgrund von Mietverzug oder Verschlechterung der Vermögensverhältnisse kündigen, heißt es in § 112 Insolvenzordnung (InsO). Jedoch kann der Insolvenzverwalter des Mieters „ohne Rücksicht auf vereinbarte Vertragsdauer oder einen vereinbarten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung kündigen“, und zwar mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende, wenn keine kürzere Frist festgelegt wurde (§ 109 InsO). 

Insolvenz des Vermieters: Ist der Vermieter insolvent, wird das Mietverhältnis fortgesetzt, wenn der Mieter die Mieträume bereits übernommen hat. Hat er das nicht, ist der Insolvenzverwalter des Vermieters dazu berechtigt, den Mietvertrag auflösen. Verkauft der Vermieter die Mietsache, besteht das Mietverhältnis fortan zwischen dem Mieter und dem neuen Eigentümer. Dieser kann das Mietverhältnis außerordentlich unter der Berücksichtigung der gesetzlichen Frist kündigen – jedoch nur zum ersten zulässigen Termin. Das gleiche gilt für den Käufer von zwangsversteigerten Mieträumen, so § 57a des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) – auch bei befristeten Mietverträgen.

Topics: ABC des Immobilienmanagement


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