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Das ABC des Immobilienmanagement - M wie Mischnutzung

Eingestellt von Redaktion am 23. Dezember 2019 09:05:00 MEZ

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Von einer Mischnutzung von Immobilien ist die Rede, wenn in einem Objekt sowohl vermietete Wohnungen als auch Gewerberäume (Ladenlokale, Büros) vorhanden sind. Hier gelten dann Besonderheiten bei der Abrechnung der Betriebskosten. 

Für die Abrechnung der Betriebskosten müssen diese hierbei meist getrennt umgelegt werden – häufig werden dabei die Betriebskosten für die gewerbliche Nutzung ermittelt und von den Gesamtkosten abgezogen.

Die verbleibenden Betriebskosten werden dann nach dem mit den Mietern vereinbarten Umlageschlüssel auf die einzelnen Mietwohnungen aufgeteilt. Auf diesen Vorwegabzug kann nur dann verzichtet werden, wenn durch den Gewerbebetrieb keine besonders hohen Betriebskosten entstehen oder diese den Kosten bei der Wohnnutzung entsprechen. Geringfügige Mehrbelastungen sind nach einem Urteil des Landgerichts Braunschweig (ZMR 2003, 114) den Mietern jedenfalls zumutbar. Nicht mehr geringfügig sollen Mehrkosten durch den Gewerbebetrieb sein, welche die Gesamtbetriebskosten des Gebäudes um mehr als drei Prozent übersteigen (Landgericht Aachen, 11.08.2006, Az. 5 S 68/06).

Der Bundesgerichtshof entschied mit Urteil vom 8.3.2006, dass kein Vorwegabzug der Betriebskosten der Gewerbeflächen erfolgen müsse, wenn durch diese Flächen keine erheblichen Mehrkosten anfielen. Auch habe ein Wohnungsmieter in dem gemischt genutzten Gebäude keinen Anspruch auf Zusendung von Kopien aller Abrechnungs- und Betriebskostenbelege. Eine Einsichtnahme im Büro des Vermieters reiche aus – zumindest, wenn dieses sich in der gleichen Stadt befände (BGH, Az. VIII ZR 78/05).

Der Begriff Mischnutzung wird auch für Objekte verwendet, bei denen innerhalb der gleichen Einheit eine gewerbliche und eine Wohnnutzung stattfinden. Dies kann z.B. bei einer Werkstatt oder einem Laden mit dazugehöriger Wohnung der Fall sein. Problematisch ist bei derartigen Objekten die Vertragsgestaltung. Ein Gewerbemietvertrag ohne Mieterschutz wird der Wohnnutzung nicht gerecht. In einigen Fällen kann trotz Abschluss eines Gewerbemietvertrages das Wohnraummietrecht zur Anwendung kommen. Dies richtet sich nach der vertraglich zwischen den Parteien verabredeten Nutzung des Objektes bzw. dem Vertragszweck.

Wenn der Mieter in den Mieträumen hauptberuflich und in selbstständiger bzw. freiberuflicher Tätigkeit seinen Lebensunterhalt erwirtschaftet, ist das Gewerberaummietrecht anwendbar. Wird jedoch z.B. ein Gewerbemietvertrag über ein Loft mit einem Hobbykünstler abgeschlossen, der im Objekt wohnt und künstlerisch arbeitet, aber außerhalb der Wohnung seinem Beruf nachgeht, gilt das Wohnraummietrecht (vgl. Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 16.04.2002, Az. 24 U 199/01). Wichtig ist bei derartigen Objekten ferner die rechtzeitige Prüfung, ob eine Mischnutzung vom Bebauungsplan her zulässig ist. Bei der Vertragsgestaltung ist hier besonders darauf zu achten, dass der Vertrag auf das Objekt abgestimmt ist, z.B. sollte ein Gewerbemietvertrag die vom Mieter geplante Nutzung erlauben und notwendige Umbauten zulassen.

Topics: ABC des Immobilienmanagement


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