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Das ABC des Immobilienmanagement - O wie Option (Umsatzsteuerrecht)

Eingestellt von Redaktion am 20. August 2020 09:38:00 MESZ

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Unter Option versteht man im Umsatzsteuerrecht die Behandlung eines steuerfrei gestellten Umsatzes als steuerpflichtig. Manche Unternehmer (Kleinunternehmer i.S.d. § 19 UStG) und manche Umsätze (z.B. die Vermietung und Verpachtung von Immobilien, § 4 Nr. 12 a) UStG) sind von der Umsatzsteuer befreit. Das ist in vielen Fällen von Vorteil, da Waren und Dienstleistungen auf dem Markt dadurch günstiger angeboten werden können bzw. vom erhaltenen Preis keine Umsatzsteuer abgeführt werden muss. Der Nachteil der Umsatzsteuerfreiheit ist, dass der Unternehmer dann auch keine Vorsteuer ziehen kann. 

Der Unternehmer erhält deshalb durch § 9 UStG (Verzicht auf Steuerbefreiungen) die Möglichkeit, die Umsatzsteuer zu optieren, d.h., sich freiwillig der Umsatzsteuer zu unterwerfen. 

Beispiel: Umsatzsteueroption Vermietung 

Ein Vermieter hat ein Bürohaus, das er ausschließlich an Firmen vermietet, die selbst zum Vorsteuerabzug berechtigt sind. Die Vermietung der Büros ist nach § 4 Nr. 12 a) UStG von der Umsatzsteuer befreit, d.h., der Vermieter stellt Mietrechnungen ohne Umsatzsteuer. Die Eingangsrechnungen des Vermieters (z.B. für Malerarbeiten, Gebäudereinigung etc.) enthalten i.d.R. ausgewiesene Umsatzsteuer; diese kann er aber aufgrund seiner Umsatzsteuerbefreiung nicht als Vorsteuer ziehen. Optiert der Vermieter jedoch nach § 9 UStG zur Umsatzsteuer, ändern sich 2 Dinge: 

  • er muss seinen Mietern nunmehr Umsatzsteuer in Rechnung stellen (d.h., der Rechnungsbetrag lautet statt z.B. auf 1.000 € Monatsmiete nunmehr auf 1.190 €); seinen Kunden ist es in dem Fall jedoch nicht relevant, da sie die Umsatzsteuer ziehen können und dadurch keine Mehrbelastung haben; 
  • er kann jetzt die Vorsteuer aus seinen Eingangsrechnungen ziehen, die Kosten reduzieren sich dadurch. Dadurch verbessert er seine Einkünfte. 

Die Umsatzsteueroption kann nur für die in § 9 Abs. 1 UStG genannten steuerfreien Umsätze angewendet werden und muss an einen anderen Unternehmer (d.h. nicht an eine Privatperson) für dessen Unternehmen ausgeführt werden. Voraussetzung ist nach § 9 Abs. 2 UStG zudem, dass die Mieter der Büros ausschließlich zum Vorsteuerabzug berechtigende Umsätze tätigen (also z.B. keine Ärzte oder Banken sind, deren Leistungen nach § 4 Nr. 14 a) bzw. § 4 Nr. 8 UStG umsatzsteuerbefreit sind). 

Für Kleinunternehmer räumt § 19 Abs. 2 UStG eine entsprechende Optierung zur Umsatzsteuer ein, die sämtliche Umsätze des Kleinunternehmens betrifft. 

Topics: ABC des Immobilienmanagement


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