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Das ABC des Immobilienmanagement - Q wie qualifizierter Alleinauftrag

Eingestellt von Redaktion am 10. September 2020 11:09:00 MESZ

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Die Begriffe Alleinauftrag, auch Makleralleinauftrag oder Maklerdienstvertrag beschreiben im deutschen Maklerrecht Verträge, die eine ausschließliche Vertragsbeziehung zwischen Makler und Auftraggeber vorsehen. Gemeint ist damit, dass zum Beispiel einem Immobilienmakler, und nur diesem und keinem weiteren, der Auftrag erteilt ist, ein Objekt zu vermakeln. Beim erweiterten oder qualifizierten Alleinauftrag, wird außerdem ein Vertragsabschluss auf Eigeninitiative des Verkäufers ohne Einschaltung des Maklers ausgeschlossen. 

Der Auftraggeber verpflichtet sich beim qualifizierten oder erweiterten Alleinauftrag so auch für den Fall Provision zu zahlen, wenn der Vertragsabschluss ohne Mitwirken des Maklers zustande kommt. Eigentümern wird hierbei oft für einen bestimmten Zeitraum untersagt, ihre Immobilie eigenhändig oder über einen anderen Immobilienmakler zu verkaufen – sie müssen Interessenten an den Makler verweisen, der wiederum seine Tätigkeit nicht vor Ende der Vertragslaufzeit aufgeben darf. 

Der normale Makleralleinauftrag ist in der Praxis oft nicht viel mehr "wert" als ein einfacher Maklervertrag. Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass der Auftraggeber während der Vertragsdauer keine anderen Makler einschalten darf. Auf der anderen Seite bleibt der Auftraggeber berechtigt, den Hauptvertrag mit selbst gefundenen Interessenten abzuschließen. Dazu darf er selbst Interessenten suchen und sein Objekt in den Medien anbieten. Mancher Makler findet daher in der Zeitung neben seiner eigenen Anzeige die des Auftraggebers. Die Makler haben versucht, dieses Problem mit Hilfe ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu lösen. Der Verkäufer soll dadurch verpflichtet werden, jeden Interessenten an den beauftragten Makler zu verweisen (Verweisungsklausel) oder diesen wenigstens zu den Verhandlungen hinzuzuziehen (Hinzuziehungsklausel).  

Die einzige Möglichkeit, den Verkaufsauftraggeber fester an den Makler zu binden, bietet daher der Qualifizierte Alleinauftrag. Er kann wegen des oben Gesagten, nur als Individualvereinbarung geschlossen werden. Durch diesen Vertrag kann der Verkäufer nicht nur zur Hinzuziehung bzw. Verweisung verpflichtet werden. Ihm kann darüber hinaus untersagt werden, Eigengeschäfte vorzunehmen, d.h. ohne Einwilligung und Mitwirkung des Maklers einen Hauptvertrag abzuschließen (vgl. OLG Zweibrücken RDM-Rspr. A 101 Bl.5). 

Die Entscheidung des Auftraggebers, dem Makler einen qualifizierten Alleinauftrag zu erteilen, wird umso eher dann zu erwarten sein, wenn wegen der vorhersehbaren Schwierigkeit der Veräußerung der Verkäufer zu der Einsicht gelangt, dass er selbst diesen Verkauf nicht bewerkstelligen kann und daher einen Makler damit beauftragt und ihm bewusst die alleinigen Verhandlungen überlässt. Diese Voraussetzungen sollten in einem schriftlichen Vertrag detailliert niedergelegt werden. Wird eine Laufzeit von mehr als einem Jahr vereinbart, spricht man vom "Vertrauensmakler".  

Topics: ABC des Immobilienmanagement


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