Spacewell Germany Blog


Das ABC des Immobilienmanagement - S wie Sachwertverfahren

Eingestellt von Redaktion am 24. September 2020 10:03:00 MESZ

Spacewell-Germany-ABC-des-Immobilienmanagement

Das Sachwertverfahren beschreibt ein Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien und ist in Deutschland durch die §§ 21 bis 23 ImmoWertV geregelt. Hierbei ist beispielsweise bei der Bewertung von bebauten Grundstücken für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer ab 2009 für Wohnungseigentum, Teileigentum und Ein- und Zweifamilienhäusern, bei denen kein Vergleichswert vorliegt, für Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete ermitteln lässt und sonstige bebaute Grundstücke, das Sachwertverfahren anzuwenden. Beim Sachwertverfahren werden zunächst getrennt der Bodenwert und der Gebäudesachwert ermittelt. Auf diese Summe wird eine Wertzahl (Marktanpassungsfaktor) angewandt, um den Grundbesitzwert zu erhalten.

Drei Komponenten bilden die Grundlage des Sachwerts: 

  • der Bodenrichtwert, also der Wert des Grundstücks oder Grundstücksanteils 
  • die Herstellungskosten der baulichen Anlagen, bei privat genutzten Immobilien also des Hauses oder der Wohnung 
  • die Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen, z.B. der Wege oder Garagen 

Welche Faktoren beeinflussen den Sachwert? 

Der Bodenrichtwert wird vom örtlichen Gutachterausschuss anhand der Verkaufspreise in der jeweiligen Lage ermittelt. Aber wie errechnet ein Gutachter die Herstellungskosten z.B. eines Einfamilienhauses, das 1995 gebaut wurde? Dafür gibt es die bereits erwähnte Sachwertrichtlinie. 

Sie benennt diese Faktoren: 

  • die Art, wie das Haus ausgebaut wurde: ob es einen Keller hat oder nicht, ob und wie das Dachgeschoss ausgebaut wurde 
  • die Qualität der verschiedenen Bauteile, also Außenwände, Dach, Fenster, Türen, Treppen, Sanitäranlagen, Fußböden, Heizung, jeweils einzeln bewertet 

Aus diesen beiden Positionen errechnet ein Gutachter nach einem komplexen Modell die sogenannten Regelherstellungskosten der Immobilie pro Flächeneinheit. Die können je nach Standard sehr unterschiedlich ausfallen, bei einem einfachen Reihenmittelhaus 480 Euro pro Quadratmeter betragen, bei einem qualitativ hochwertigem Bungalow aber auch 1.775 Euro. Über verschiedene Tabellen können auch Sanierungsmaßnahmen oder besondere Ausstattungsmerkmale mit eingerechnet werden. Nehmen wir für das Fallbeispiel eines Sachwertverfahrens einen durchschnittlichen Wert von 1.200 Euro an und multiplizieren ihn mit einer anrechenbaren Fläche – der Bruttogrundfläche – von 130 Quadratmetern, errechnen sich daraus die Gebäudeherstellungskosten: 156.000 Euro. 

Der nächste Schritt im Sachwertverfahren: die Alterswertminderung. Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen geht der Gesetzgeber in der Regel von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren aus und nimmt pro Jahr eine lineare Wertminderung von 1,25 Prozent an. Ist unsere Immobilie zwanzig Jahre alt, sind von den Gebäudeherstellungskosten also 25 Prozent – 39.000 Euro – abzuziehen. Das Ergebnis: 117.000 Euro. Diese Summe ist der Gebäudesachwert. 

Der Bodenwert, also der Wert des Grundstücks oder Grundstücksanteils, wird zum Gebäudesachwert hinzuaddiert. Bei einem Bodenrichtwert von 200 Euro pro Quadratmeter und einer Grundstücksgröße von 450 Quadratmeter ergibt sich ein Bodenwert von insgesamt 90.000 Euro. Wir zählen also den Gebäudesachwert und den Bodenwert zusammen und erhalten den vorläufigen Sachwert, in unserem Fallbeispiel 207.000 Euro.  

Es erscheint unstrittig, dass für ein und dasselbe Haus in einer ländlichen, strukturschwachen Region ein deutlich niedrigerer Preis zu erzielen ist als im Villenviertel einer Metropole (und dass dieser Preisunterschied nicht einfach nur über den Bodenwert abzubilden ist). Die Sachwertrichtlinie hat hierfür den Marktanpassungsfaktor definiert. Er wird von den Gutachterausschüssen errechnet und gibt dem Gutachter die Möglichkeit, den vorläufigen Sachwert den Bedingungen des Immobilienmarktes vor Ort anzupassen. Werden in dem Quartier, in dem wir unser Beispielobjekt annehmen, Häuser im Durchschnitt nur für 90 Prozent des errechneten vorläufigen Sachwerts verkauft, beträgt der Marktanpassungsfaktor 0,9. Dieser Faktor wird letztlich mit dem vorläufigen Sachwert multipliziert und so ergibt sich ein finaler Sachwert von 186.300 Euro (207.000 Euro x 0,9 = 186.300 Euro).      

Diese Art der Wertermittlung wird in der Regel bei nicht am Mietmarkt gehandelten Immobilien angewendet. Hintergrund ist die Tatsache, dass sich der Wert der Immobilie nicht nach den zukünftig dauerhaft erzielbaren Reinerträgen, sondern nach den Herstellungskosten bzw. Wiederbeschaffungskosten (Sachwert) bemisst. Traditionell wird deshalb das Sachwertverfahren bei eigengenutzten Objekten wie Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern oder aber zur Bewertung von industriellen Gebäuden angewendet. 

Grundsätzlich wird im Sachwertverfahren ermittelt, welche Kosten bei einem Neubau (Ersatz) des zu bewertenden Objektes entstehen würden. Ganz explizit sind hier nicht „Rekonstruktionskosten“ gemeint. Im Anschluss wird die Abnutzung bewertet und abgezogen. Des Weiteren sind sonstige wertbeeinflussende Umstände zu berücksichtigen. Das Sachwertverfahren bezieht sich meist auf die baulichen Anlagen, der Wert des Grund und Bodens wird im Vergleichswertverfahren bestimmt. 

Das Sachwertverfahren ist eines von den drei Verfahren, welche durch die ImmoWertV geregelt werden. Gleichzeitig ist es das einzige, welches sich im Speziellen für industriell genutzte oder allgemein genutzte Objekte wie Bahnhöfe eignet. Dennoch kritisieren Experten, dass trotz Marktanpassungsfaktor häufig unrealistische Werte ermittelt werden, die nicht den tatsächlich erzielbaren Preisen entsprechen. 

Topics: ABC des Immobilienmanagement


Spacewell Digitalisierungs ABC ThumbnailBegriffe der Digitalisierung auf den Punkt gebracht

Die Digitalisierung bringt eine Fülle neuer Technologiebegriffe mit sich, die für Immobilienverwalter und Immobilienunternehmen schon bald unerlässlich sein werden. Erfahren Sie in unserem E-Book „Verwalter-ABC der Digitalisierung“, was sich hinter KI, IoT, oder NFC, verbirgt.

Zum Digitalisierungs-ABC


Prozesse effektiv abbilden und Wettbewerbsvorteile sichern.

Spacewell Einfuehrung ERP-System Thumbnail

Laden Sie sich unser E-Book herunter und erfahren Sie, was Sie bei der Einführung beachten sollten.

E-Book herunterladen


Kein Thema verpassen - melden Sie sich für unsere Blog-Infomail an.


Letzte Beiträge


Melden Sie sich für unseren Newsletter an und bekommen so die neusten Infos über Spacewell Germany regelmäßig per E-Mail.

Anmeldung Newsletter