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Das ABC des Immobilienmanagement - V wie Vermietung

Eingestellt von Redaktion am 22. Oktober 2020 08:46:00 MESZ

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Der Begriff Vermietung beschreibt allgemein die zeitweilige Überlassung einer Sache gegen Entgelt. Dabei überlässt ein Vermieter dem Mieter diese Sache zum Gebrauch - im Gegenzug schuldet der Mieter dem Vermieter ein Entgelt in Form des Mietzinses. Die wohl häufigste Form der Vermietung findet man in der Immobilienwirtschaft – ein Vermieter überlässt seinem Mieter zum Beispiel eine Wohnung für den privaten Gebrauch. Der Mieter entscheidet dabei selbst über die Nutzung der Räume. Im Gegenzug bekommt der Vermieter eine vereinbarte, monatliche Zahlung – die Miete. Das deutsche Mietrecht unterscheidet bei der Vermietung zwischen privater und gewerblicher Nutzung von Wohn- und Gewerbeimmobilien. Die Bedingungen der Vermietung (z.B. Gegenstand, Mietzins, Dauer) werden in einem Mietvertrag festgehalten.

Was bedeutet Verpachtung?

Im Gegensatz zur Miete darf bei einer Verpachtung ein Pächter nicht nur eine Sache nutzen, sondern darüber hinaus auch "Früchte" aus der Sache ziehen – also einen Gewinn erwirtschaften. Das ist zum Beispiel oft in der Landwirtschaft der Fall. Als Pächter darf der Landwirt den Acker nach seinen eigenen Vorstellungen bestellen und die Ernte und den Gewinn daraus behalten. Im Gegenzug bekommt der Verpächter ein Entgelt – den Pachtzins. Der große Unterschied zwischen den Überlassungsarten Miete und Pacht liegt also im Umfang der Nutzungsrechte. Diese werden im Mietvertrag bzw. Pachtvertrag festgelegt.

Der Mietvertrag

Ein Mietvertrag ist ein schuldrechtlicher Vertrag, der die entgeltliche Gebrauchsüberlassung der vermieteten Sache zum Gegenstand hat und regelt. Gemäß § 535 BGB wird der Vermieter durch den Mietvertrag verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Mieter ist dagegen verpflichtet, dem Vermieter den vereinbarten Mietzins zu zahlen. In der Rechtspraxis besonders häufig anzutreffen für Wohn- und Geschäftsräume. Für das Mietverhältnis über Wohnräume gelten jedoch die besonderen Regelungen der §§ 549 ff. BGB.

Der Mietvertrag kann auch formfrei, entweder auf Zeit (Zeitmietvertrag) oder unbestimmte Zeitabgeschlossen werden, wobei zu beachten ist, dass die Miete von Grundstücken sowie von Wohnungen oder anderen Räumen über ein Jahr der Schriftform bedarf. Bei Verstoß gegen das Formerfordernis ist der Vertrag aber nicht unwirksam. Vielmehr gilt er dann für unbestimmte Zeit. Formularmietverträge müssen den Anforderungen des Gesetzes über Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) genügen, was vielfach nicht der Fall ist. Beschränkung der Vertragsfreiheit durch eine Reihe vertraglich nicht abdingbarer Mieterschutzregelungen bei Vermietung von Wohnraum (Mieterschutz), bes. zur Mieterhöhung.

Pflichten und Rechte des Vermieters

Der Vermieter muss den Gebrauch der Mietsache gewähren und sie in gebrauchsfähigem Zustand erhalten, z.B. Reparaturen vornehmen, auch soweit sie durch vertragsmäßige Abnutzung erforderlich werden. Bei Vermietung gewerblicher Räume muss er i.d.R. nach Treu und Glauben auch Wettbewerb vom Mieter fernhalten. Der Vermieter eines Grundstücks erwirbt an den eingebrachten pfändbaren Sachen des Mieters ein Vermieterpfandrecht.

Pflichten und Rechte des Mieters

Der Mieter hat den Mietzins zu zahlen, der i.d.R. frei vereinbart werden kann; Zahlung am Schluss der Mietzeit, bei Bemessung nach Zeitabschnitten nach Ablauf der Zeitabschnitte, vertraglich aber meist im Voraus. Häufig Aufteilung in Grundmiete (Kaltmiete) und Betriebskosten, die vertraglich auf den Mieter umgelegt werden.

Mängel der Mietsache müssen dem Vermieter angezeigt werden. Kommtder Vermieter seiner Erhaltungspflicht nicht nach, kann der Mieter seine Rechte aus Mängelhaftung geltend machen. Außerdem hat der Mieter alle Einwirkungen auf die Mietsache zu dulden, die zur Erhaltung der Mieträume oder des Gebäudes erforderlich sind; Maßnahmen zur Verbesserung soweit zumutbar.

Eine Untervermietung bedarf der Erlaubnis des Vermieters. Der Mieter von Wohnraum hat aber ggf. einen Anspruch auf Untervermietung (§ 553 BGB).

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