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Das Wichtigste der WEG-Reform kurz zusammengefasst - Beschlussfassung, Sachkundenachwas für die Immobilienverwaltung, usw.

Eingestellt von Redaktion am 2. Dezember 2020 11:06:55 MEZ

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Management & Verwaltung von Redaktion

Das Wohnungseigentumsgesetz wurde reformiert - der Bundesrat hat das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) im Oktober gebilligt und die Novelle ist am 01. Dezember 2020 in Kraft getreten. Mit der größten Reform im Wohn- und Eigentumsrecht seit vielen Jahrzehnten wurde das Gesetz zukunftssicher gestaltet und stärkt den Verbraucherschutz – dabei bringt es für WEG-Verwalter und Wohnungseigentümer deutliche Veränderungen mit sich. Besonders die Anpassungen bei Beschlussfassung verspricht in Verbindung mit Software für das Immobilienmanagement Arbeitserleichterung für die Immobilienverwaltung. Eine Zusammenfassung der für uns wichtigsten Punkte in der WEG-Reform finden Sie in diesem Artikel.

Was ändert sich?  

Im September 2020 hat der Bundestag nach langem Ringen eine WEG-Reform verabschiedet, die zu mehr Rechtssicherheit und Verbraucherschutz führt, sowie zu einem Antreiber der Klimawende im Gebäudebereich werden kann. Ein zentraler Punkt der Reform ist daher, dass Modernisierungen künftig einfacher möglich sein sollen. Zudem erhält der Immobilienverwalter mehr Befugnisse – mitunter ein Grund, warum WEGs gleichzeitig auch das Recht erhalten, einen Sachkundenachweis in Form einer Zertifizierung des Immobilienverwalters einzufordern. 

Des Weiteren wurde mit der WEG-Reform veranlasst, dass künftig die Wohnungseigentümergemeinschaft Träger der gesamten Verwaltung ist, die durch ihre Organe handelt (Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan, Verwalter als Vertretungsorgan) - alles mit dem Hintergrund, die oft schwierige Unterscheidung zu beseitigen, ob im Einzelfall die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder die einzelnen Wohnungseigentümer selbst Träger von Rechten und Pflichten waren. 

Die Rolle des Verwalters 

Der Verwalter kann künftig in eigener Verantwortung ohne Beschlussfassung über Maßnahmen entscheiden, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Ein Maßstab hierfür soll nach der Gesetzesbegründung die Größe der Anlage sein. Mit der Größe der Anlage wachse der Kreis der Maßnahmen, die der Verwalter eigenverantwortlich treffen könne und müsse. 

Sachkundenachweis für die Immobilienverwaltung 

Mit dieser neu zugeschriebenen Verantwortung für die Immobilienverwalter bekommen Wohnungseigentümer daher das Recht eingeräumt, als Teil einer ordnungsmäßigen Verwaltung ihrer Immobilie den Einsatz eines zertifizierten Verwalters - und damit einen Sachkundenachweis - zu verlangen. Der Nachweis der Qualifikation in Form einer Zertifizierung des Verwalters stärkt den Schutz der Verbraucher*innen und spiegelt zugleich die stark gestiegene Verantwortung der Verwaltungsaufgaben wider. Prinzipiell können Eigentümer den Nachweis einer Zertifizierung bzw. Sachkunde erstmals zwei Jahre nach Inkrafttreten der WEG-Reform vom Verwalter verlangen, sofern dieser keine adäquate Ausbildung oder eine höhere Qualifikation vorweisen kann. Für die Prüfungen ist dann die örtliche Industrie- und Handelskammer (IHK) zuständig. 

Modernisierung und Beschlussfassung  

Vor allem energetische und altersgerechte Sanierungen, der Einbau von Ladesäulen für Elektroautos oder die Installation eines Glasfaseranschlusses sollen mit der Gesetzesreform künftig leichter zu realisieren sein. Bislang waren derartige Baumaßnahmen häufig daran gescheitert, dass die Eigentümergemeinschaft sich in Ihren Versammlungen nicht einig war – mit der Konsequenz eines erheblichen Sanierungsstaus bei vielen älteren Wohnungseigentümer-Immobilien. 

Bestimmte Baumaßnahmen können Eigentümer künftig auf eigene Faust veranlassen, also ohne Zustimmung der Miteigentümer - vorausgesetzt, sie tragen die Kosten dafür selbst. Das gilt für Ladesäulen ebenso, wie etwa für einbruchsichere Fenster und Türen, einen Treppenlift oder Glasfaseranschluss. In anderen Fällen werden die Beschlussfassungen über die Durchführung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum oder die Gestattung baulicher Veränderungen vereinfacht. Diese sind nach § 20 Abs. 1 WEG-neu künftig mit einfacher Mehrheit möglich, ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt. Der Einbau einer modernen, klimafreundlicheren Heizung zum Beispiel könnte dann etwa schon von der Hälfte der Eigentümer beschlossen werden. 

Um Eigentümer vor finanzieller Überforderung zu schützen, müssen sich aber nur dann alle Wohnungseigner an den Kosten von Sanierungsmaßnahmen beteiligen, wenn die bauliche Veränderung von zwei Dritteln der Eigentümer beschlossen wurde - und auch nur dann, wenn die Veränderung nicht mit "unverhältnismäßigen Kosten" verbunden ist. Ansonsten tragen diejenigen Eigentümer die Kosten, die der Maßnahme zugestimmt haben. 

Unkomplizierte Bearbeitung von Beschlussfassungen mit einer Softwarelösung für das Immobilienmanagement 

Beschlussfassungen bei Eigentümerversammlungen sind oft ein heikles Thema – und das nicht nur bei der Abstimmung, auch die korrekte Protokollierung der Beschlüsse und die gesamte Organisation rund um die Eigentümerversammlung bringen Herausforderungen mit sich. Moderne Immobilienverwalter nutzen für die Bewältigung dieser Aufgabe daher Softwarelösungen für das Immobilienmanagement. Mit darin integrierten Modulen für die Beschlusssammlung können, neben der einfachen Verwaltung von Eigentümerversammlungen mit allen notwendigen Angaben und der ausführlichen Dokumentation von Beschlüssen, zudem Dokumente über Multimedia-Schnittstellen zu einzelnen Beschlüssen zugewiesen oder aus Beschlüssen direkt Meldungen für die Bearbeitung erstellt werden. Das schafft eine übersichtliche Darstellung aller Beschlüsse einer Eigentümerversammlung und ermöglicht den einfachen Ausdruck per Knopfdruck und dadurch den schnellen Versand von Beschlussfassungen bzw. Protokollen an die Eigentümer. 

Noch mehr zur WEG-Reform 

Die WEG-Reform klärt mit den Neuregelungen, einige der dringendsten Fragen, denn Praxis und die gesetzlichen Regelungen lagen oft weit voneinander entfernt. Insgesamt vereinfachen besonders die Anpassungen in der Beschlussfassung die Verwaltung von Immobilien. Dabei festigt die Reform Rechte und Pflichten der Gemeinschaft, die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergeben und übergibt der Immobilienverwaltung gleichzeitig mehr Verantwortung, die sich beispielsweise darin zeigt, dass eine Gemeinschaft im Rechtsverkehr zukünftig nur noch durch den Verwalter vertreten wird - was mitunter mehr Rechtssicherheit für Eigentümer und auch für externe Dienstleister mit sich bringen wird.  

Mit der WEG-Reform treten viele weitere neu Anpassungen in Kraft, die wir in diesem Artikel nicht alle aufführen konnten, die aber sowohl für Wohnungseigentümer als auch das Immobilienmanagement von Bedeutung sind. Alle Informationen finden Sie im Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz–WEMoG).

Zum WEMoG

Topics: Management & Verwaltung


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