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Die Energieeffizienz-Richtlinie der EU – was die Immobilienwirtschaft über Submetering wissen sollte und warum weitere Smart-Building-Technologien dabei eine Rolle spielen.

Eingestellt von Redaktion am 4. März 2020 09:38:00 MEZ

ZaehlerDigitales & Technologie von Redaktion

Vor knapp einem Jahr ist die Energieeffizienz-Richtlinie der EU in Kraft getreten. Ihr Ziel soll es sein, mit den darin definierten Maßnahmen, Energie und CO2 einzusparen. Die EU-Mitgliedsstaaten haben nun “nur” bis zum 25.10.2020 Zeit, die Beschlüsse der EED (Energy Efficiency Directive) in die jeweilige nationale Gesetzgebung zu integrieren. Dazu gehört auch, die Installation fernablesbarer Zähler und Kostenverteiler sowie unterjährige Verbrauchsinformationen für die Immobiliennutzer vorzuschreiben. Die Immobilienwirtschaft kann sich also bereits jetzt für die Zukunft rüsten. Wir fassen in unseren Blog Artikel daher nochmals kurz zusammen, was Sie zu den Themen Energieeffizienz-Richtlinie und fernablesbare Zähler wissen sollten und warum es nicht schadet, bei der Umrüstung Smart-Building Technologien immer im Hinterkopf zu haben.

Reduzierter Energieverbrauch durch mehr Transparenz 

Mit der EED haben sich die EU-Staaten zum Klimaschutz verpflichtet, indem sie den Energieverbrauch durch mehr Verbraucher­­transparenz reduzieren wollen. Die Richtlinie definiert daher eine Anforderung an die Fernablesbarkeit von Zählern und Heizkostenverteilern für die Wärme-, Kälte- und Wasserversorgung. So erhalten Verbraucher klare Rechtsansprüche für eine kosteneffiziente, regelmäßige Bereitstellung von Verbrauchsinformationen, um häufiger und besser über ihren Energieverbrauch informiert zu werden. Die bisherige, jährliche Heizkostenabrechnung wird durch unterjährige Verbrauchsinformationen ergänzt, die Bewohner sich auf elektronischem Weg zustellen lassen können oder auf die sie ganz einfach über eine Internetplattform bzw. per App auf dem Smartphone zugreifen können. Das soll viele Verbraucher stärker für den bewussten Umgang mit Energie sensibilisieren. 

Was? Wie? Und wann? 

In Deutschland wird die Umsetzung der Energieeffizienz-Richtlinie mit einer Novellierung der Heizkostenverordnung zusammenhängen. Sofort wirkt die neue Richtlinie also noch nicht - zunächst bleibt solange alles beim Alten, bis eine novellierte Heizkostenverordnung etwas anderes verordnet. Das Bundeswirtschaftsministerium (BMWi) hat angekündigt, die Novelle erst zu starten, wenn das Gebäudeenergiegesetz (GEG) weiter fortgeschritten ist. Denn das GEG wird zukünftig die Ermächtigungsgrundlage für die Heizkostenverordnung sein - die derzeitige Ermächtigungsgrundlage für die Heizkostenverordnung ist das Energieeinsparungsgesetz (EnEG). 

Viel Zeit bleibt dafür nicht. Denn laut Energieeffizienz-Richtlinie müssen neu installierte Heizkostenverteiler sowie Wasser- und Wärmezähler ab 25. Oktober 2020 grundsätzlich fernauslesbar sein, womit das Betreten von Wohnungen für Ablesedienste überflüssig wird. Ferner besteht ab 01. Januar 2022 in Gebäuden mit Fernauslesung die Pflicht, Hausbewohnern vierteljährlich Verbrauchsinformationen online zur Verfügung zu stellen. Für vorhandene Geräte, die nicht dem neuen Standard entsprechen, gilt eine zehnjährige Übergangsfrist, innerhalb der sie nachgerüstet bzw. ausgetauscht werden müssen. Spätestens ab 2027 soll manuelles Ablesen dann in ganz Europa verschwunden sein - damit wird ein Prozess modernisiert, der seit Jahrzehnten nach dem immer gleichen Schema abläuft. 

Regelmäßige Verbrauchsinformationen 

Sollten fernablesbare Zähler oder Heizkostenverteiler schon installiert sein oder vor dem Stichtag im Oktober installiert werden, ist Mietern und Immobiliennutzern ab dem 25.10.2020 zweimal im Jahr eine Abrechnungs- oder Verbrauchsinformation zur Verfügung zu stellen - auf Verlangen von Mietern, oder wenn diese sich für die Zustellung der Abrechnung auf elektronischem Wege entschieden haben, ist die Abrechnungs- oder Verbrauchsinformation vierteljährlich zu geben. Ab dem 01.10.2022 müssen Abrechnungs- oder Verbrauchsinformationen dann monatlich bereitgestellt werden, wenn fernablesbare Zähler oder Heizkostenverteiler vorhanden sind. Die Informationen können dabei auch über das Internet zur Verfügung gestellt werden und dürfen so oft aktualisiert werden, wie es die eingesetzten Systeme zulassen. Dabei müssen die EU-Mitgliedstaaten dafür Sorge tragen, dass die Daten der Endnutzer und deren Privatsphäre entsprechend des geltenden EU-Rechtes, also im Rahmen der DSGVO, geschützt werden. 

Effizientes Energiemanagement bei allen Beteiligten 

Mit den unterjährigen Verbrauchs­­informationen können sowohl die Unternehmen der Immobilienwirtschaft als auch Immobilieneigentümer und Bewohner bzw. Nutzer viel besser nachvollziehen, wie sich Verhaltensweisen auf die Energie­kosten auswirkt. Sie können zeitnah reagieren und ihren Energieverbrauch in Zukunft dementsprechend positiv beeinflussen sowie die Kosten senken. Der Energie­verbrauch soll auf diese Weise verringert werden – diese Vision funktioniert aber nur mit der Anwendung von IoT-Technologie und smarten Geräten zur Übermittlung von Verbrauchsinformationen über digitale Lösungen. 

Fernablesbar bedeutet... 

Denn als fernablesbar gilt dabei jede Kommunikationsform, bei der keine Vorortablesung durch Auslesepersonal erfolgen muss, um den Zählerstand festzustellen. Infrage kommen beispielsweise Walk-by-Systeme, bei denen der Ableser die Verbrauchswerte außerhalb der Wohnungen quasi im Vorbeigehen erfasst, und natürlich die automatische Zählerablesung ganz ohne manuelle Schritte – das sogenannte Automatic Meter Reading (AMR) über digitale Zähler für Wasser oder Gas. Über ein Gateway kann bei dieser Technik bestenfalls auch die Anbindung von weiteren Smart-Building und Smart-Home-Systemen ermöglicht werden. Das Gateway lässt sich hierbei als Schaltzentrale verstehen - alle Daten, welche beispielsweise Zähler und andere Sensoren sammeln, werden an das Gateway gesendet und dort verarbeitet. Wird eine Aktion nötig, sendet das Gateway die dazugehörigen Daten an entsprechende Softwareplattformen oder Geräte weiter. Ganz einfach erklärt: Stellt beispielsweise ein Sensor Rauch fest, teilt er dies dem Gateway mit. Dieses veranlasst dann die Sirene Alarm zu schlagen. Das Gleiche passiert mit Verbrauchswerten. Der digitale Zähler übermittelt die Werte an ein Gateway. Von dort werden sie zur Weiterverarbeitung und zur Abrechnung direkt an entsprechende Softwarelösungen für das Immobilienmanagement weitergeleitet oder in einer Cloud Plattform zum Abruf bereitgestellt. 

Als Immobilienunternehmen jetzt schon an die Umrüstung denken 

Wohnungsunternehmen, Verwalter und Vermieter können also davon ausgehen, dass über kurz oder lang kein Weg an der Installation von smarten Lösungen für eine Fernablesung der Zählerstände zur Abrechnung des Wärme- und Wasserverbrauchs vorbeiführt. Die erwarteten Gesetzesänderungen sind umso relevanter, da die Mess- und Erfassungsgeräte in Gebäuden für mehrere Jahre installiert werden: Kaltwasserzähler haben eine Eichfrist von sechs, Warmwasser- und Wärmezähler von fünf Jahren. Die Lebensdauer von Heizkostenverteilern beträgt in der Regel zehn Jahre. Ein naheliegender Austausch von Zählern oder Heizkostenverteilern ist demnach ein guter Zeitpunkt, um auf fernablesbare Lösungen umzurüsten. Immobilienunternehmen sollten das Thema über die Umsetzung der ergänzten EU-Energieeffizienz-Richtlinie (EED) hinaus daher strategisch denken. Denn im Zusammenhang mit der ohnehin stattfindenden digitalen Transformation der Immobilienwirtschaft steckt für sie viel Innovationspotenzial im Submetering. 

Das Einverständnis von Mietern ist für die Umrüstung nicht erforderlich. Der Bundesgerichtshof hat in einem solchen Fall auf die Duldungspflicht der Mieter gemäß Heizkostenverordnung (§ 4, Abs. 2, Satz 1) hingewiesen (BGH-Urteil vom 28.9.2011 Az. VIII ZR 326/10). Der Einbau von fernablesbaren Zählern und Heizkostenverteilern stelle grundsätzlich eine Wohnwertverbesserung dar, weil die Räume zum Zwecke der Ablesung nicht mehr betreten werden müssen.   

Smart Building Lösungen einbinden 

In moderne Fernablese-Systeme mit einem zentralen Gateway lassen sich neben der entsprechenden Messtechnik für Wärme, Gas, Wasser oder auch für Strom (Stichwort Smart-Meter) beispielsweise weitere Sensoren bzw. mit Sensoren ausgestattete Geräte aus einem Gebäude einbinden - dazu zählen etwa Rauchwarnmelder, Temperatur- und Bewegungssensoren. Je nachdem, welche Komponenten zusätzlich in das System integriert sind, können Immobilienverwalter webbasierte Services und individuelle Dienstleistung, wie die gezielte Steuerung des Facility Managements oder ein effektives Arbeitsplatzmanagement anbieten bzw. für sich und ihre Kunden umsetzen – ganz im Sinne großer Zukunftstrends, wie Smart-Buildings und damit verbundenen Möglichkeiten zur Optimierung von Prozessen und weitführenden Kosteneinsparungen. 

Die Funktion der Verknüpfung 

Die Systeme vernetzen die Messtechnik für Wärme, Warm- und Kaltwasser sowie die Sensorik im Gebäude und stellen die erfassten Daten über ein zentrales Gateway, an welches auch alle weiteren Sensoren angebunden werden können, den jeweiligen Plattformen zur Auswertung und Weiterverarbeitung zur Verfügung. Dafür werden die Daten an einen Cloud-Server gesendet - sämtliche Verbrauchswerte und die zusätzlich auftretenden Smart-Building-Informationen werden automatisch übermittelt und lassen sich aus der Ferne nach Bedarf über Softwarelösungen abrufen. Durch die komplett automatische Fernablesung ist der Ableseturnus frei wählbar – damit ist die technische Voraussetzung für unterjährige Verbrauchsinformationen erfüllt. Bewohner könnten ihren Verbrauch zum Beispiel in Serviceportalen für Mieter oder Smartphone-Apps bis auf den Tag genau verfolgen – natürlich nur bei entsprechender Einwilligung und unter Einhaltung strenger Datenschutz-Vorgaben. 

Viele weitere Smart-Building Vorteile nutzen 

Neben einem laufenden, sich aus den Messtechniken ergebenden, Energiemonitoring lassen sich viele weitere Technologien oder alleinstehende Sensoren im Gebäude in das Netzwerk einbinden und für eine effektive Immobilienverwaltung sowie besseren Komfort der Mieter nutzen. Digitale Haustafeln mit Informationen für Mieter können gesteuert werden. Displays für die Raumnutzung in Büros verschaffen schnellen Überblick anhand der Daten von Temperatur- und Bewegungssensoren zur Präsenzmessung und der effektiven Flächen- bzw. Arbeitsplatznutzung. Je nachdem, welche Komponenten in das System integriert sind, können Immobilienunternehmen konkrete Anwendungen in den Bereichen Gebäudeautomation (Energiemanagement, Sicherheit, Wohnkomfort) für sich nutzen und ihren Kunden effektive Dienstleistungen anbieten. Von der gezielten Steuerung des Facility Managements über ein optimales Energiemanagement und der effektiven Verwaltung von Arbeitsplätzen ist alles möglich. 

Der Plan zur Umstellung 

Ob bereits ab sofort bzw. Mit der nächsten Umrüstung fernablesbare Zähler und Heizkostenverteiler eingesetzt werden, ist eine strategische Entscheidung für Immobilienunternehmen. Hinsichtlich der unterjährigen Informationen sollte aber bereits jetzt Kontakt zum Messdienst aufgenommen werden, in welcher Form diese geplant sind und ob dafür Kosten anfallen. Bei Selbstabrechnung oder eigener Abrechnungstochter sollte bereits jetzt geprüft werden, wie die neuen Anforderungen umgesetzt werden könne. Einige Messdienste planen, die Anforderung mittels einer App umzusetzen. Die Richtlinie erlaubt ausdrücklich, die Informationen über das Internet zur Verfügung zu stellen. Ob eine ausschließliche Information über das Internet ausreichend sein wird, sowie weitere konkrete Details, kann erst im Zuge der nationalen Umsetzung geklärt werden. 

Der Einsatz von Smart-Building Lösungen ist auch heute schon sinnvoll. Selbst wenn Immobilienunternehmen die Zähler in ihrem Bestand erst mit der Umstellungspflicht nachrüste, können IoT-Technologien ihnen schon heute einen großen Mehrwert schaffen. Je nachdem, welche Komponenten zusätzlich in ein Smart-Building integriert werden sollen, können die Unternehmen der Immobilienwirtschaft webbasierte Services für sich und ihre Kunden realisieren. Spätestens aber der erzwungene Austausch von Zählern oder Heizkostenverteilern bietet eine gute Gelegenheit, sich für die Zukunft der Immobilienwirtschaft zu rüsten und besonders in Büroimmobilien weitere Sensoren sowie eine ganzheitliche digitale Smart-Building-Plattform einzusetzen.

Topics: Digitales & Technologie


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