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Energetische Sanierung in der Immobilienwirtschaft: Vorurteile abbauen – Vorteile sichern

Eingestellt von Redaktion am 9. Oktober 2019 11:27:17 MESZ

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Management & Verwaltung von Redaktion

Die energetische Gebäudesanierung gilt als eine Stellschraube der Energiewende und könnte womöglich in einem viel größerem Maßstab vonstattengehen. Es herrschen jedoch viele Vorurteile – in Deutschland machen Mietwohnungen über die Hälfte des Wohnungsbestandes aus und so treffen Sanierungsmaßnahmen und deren Finanzierung besonders hier auf das Spannungsfeld zwischen Mietern sowie Vermietern oder Immobilienverwaltungen.

Oft haben Mietsteigerungen nach erfolgter Modernisierung in der Vergangenheit zu Verärgerungen oder Verdrängung der angestammten Bewohnerschaft geführt und zu einem negativen Image der energetischen Gebäudesanierung beigetragen. Die Umsetzung sozialverträglicher energetischer Sanierungen ist aber auch im Mietwohnungsbestand in der Breite umsetzbar. Argumente dafür stellen wir in folgendem Artikel vor.

Klimaziele erreichen und Energiekosten sparen 

Damit die Klimaschutzziele im Gebäudesektor in Deutschland erreicht werden können, müsste der energetischen Sanierung eine entscheidende Rolle zukommen. Doch die Sanierungsrate liegt derzeit bei unter einem Prozent – ein miserabler Wert. Notwendig wären mindestens zwei Prozent jährlich, um den bis 2050 angestrebten klimaneutralen Gebäudebestand nahezukommen. Energetische Sanierungen und Sozialverträglichkeit müssen dabei eigentlich keine Gegensätze darstellen, vielmehr kann die energiesparende Weiterentwicklung von Gebäuden sogar dazu beitragen, dass die laufenden Energiekosten nicht regelmäßig zur „zweiten Miete“ werden. 

Trotzdem kommt es vielerorts oft zu Differenzen zwischen Mietern und Vermietern, wenn es um die Finanzierung von Maßnahmen zur energetischen Sanierung geht. Besonders wenn Immobilienunternehmen aber Altbauten in Ihrem Bestand haben, wissen sie, dass diese Gebäude meist einen erheblich höheren Energieverbrauch haben als moderne Neubauten und sich eine Modernisierung daher positiv auf die Nebenkosten ihrer Mieter auswirkt. 

Die vielen Altbauten sind mitunter ein Grund, weshalb Immobilien in Deutschland den größten Teil ihrer Energie für das Heizen verbrauchen, sei es von Wohn- und Arbeitsräumen und aufgrund der Erwärmung des alltäglich benötigten Wassers. Aufgrund veralteter Heiztechnik und mangelnder Wärmedämmung ist in vielen dieser Immobilien der Heizbedarf meist nur ineffizient gedeckt. Mit einer sogenannten energetischen Sanierung gehen Vermieter diese Probleme konsequent an. 

Chancen einer energetischen Sanierung 

Denn wer energetisch saniert spart Heizöl, Erdgas oder elektrische Energie. Das bedeutet, die energetische Sanierung von Gebäuden ist nicht nur eine Investition in die Nachhaltigkeit der Immobilienwirtschaft, sondern letzten Endes auch in die Minimierung des Energieverbrauches und somit die Verbrauchskosten für die Mieter – mit sowohl ökologischem Nutzen (der reduzierte Energieverbrauch trägt zur Reduktion der Heizungsabgase bei, also auch dem klimaschädlichen Kohlendioxids) als auch ökonomischem Nutzen (mit gezielten Maßnahmen wie der Fassadendämmung werden Energiekosten gespart – je nach Ausgangszustand der Immobilie und durchgeführten Maßnahmen zwischen 25 und 75 Prozent). 

Dabei bringt die energetische Sanierung noch weitere Vorteile, wie beispielsweise einen verbesserten Schall- und Feuchtigkeitsschutz, mit sich - damit steigt auch der Komfort und der Wohlfühlfaktor innerhalb der Immobilien. Modernisierte Heizungsanlagen und eine neue Hausdämmung verbessern zudem den Brandschutz und erhöhen die Lebenszeit der Bausubstanz.  

Mögliche Maßnahmen und Einsparpotenziale der energetischen Sanierung 

Generell bietet eine energetische Sanierung viele Ansatzpunkte. Allerdings sollte darauf geachtet werden, alle Maßnahmen aufeinander abzustimmen. Plant man zum Beispiel eine verbesserte Dämmung, kann die neue Heizung kleiner ausfallen.  
Zudem könnte beispielsweise ein Austausch der Fenster sinnvoll sein - sind nur einfach verglaste Fenster verbaut, lohnt sich bereits der Tausch gegen zweifach verglaste. Dreifach verglaste Fenster sollten nur gewählt werden, wenn die Fassade gedämmt ist oder noch gedämmt werden soll. Auch die Installation einer neuen Heizungsanlage senkt den Energiebedarf erheblich - dazu könnten moderne Solarthermieanlagen das Heizwasser nach der Anfangsinvestition fast kostenlos mit Sonnenenergie erwärmen. 

Unerlässlich ist vielerorts jedoch das Dämmen der Fassaden. Eine Fassadendämmung senkt die Wärmeverluste einer Immobilie beachtlich - eine gut gedämmte Wand weist rund zehnmal bessere Werte auf. Das Gleiche gilt für die Isolierung von Dächern - eine gute Dämmung unter dem Dach bietet ein ähnlich hohes Einsparpotential wie bei der Fassade. Hinzu kommt, dass sich mit einem zusätzlichen Einbau moderner Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung Energieverluste durch das Lüften drastisch reduzieren lassen. 

Dabei haben manche Komponenten einer energetischen Sanierung Auswirkungen auf Lebensdauer und Wert der Immobilie – so beispielsweise eine neue, moderne Wärmedämmung. Sie erhöht den Wert des Gebäudes und verlängert die Lebensdauer um geschätzte 20 Jahre. 

Vermeintliche Risiken einer energetischen Sanierung 

Den Vorteilen einer energetischen Sanierung stehen meist hohe Kosten gegenüber. Dadurch stellt sich die Frage der Amortisation. Ein häufiger Grund, warum die Sanierungsmaßnahmen zu Mietsteigerungen und somit zu Konflikten zwischen Mietern*innen und Vermietern*innen sowie Immobilienverwaltungen oder Wohnungsunternehmen sorgen. Die Modernisierungsumlage, nach der die Vermieter bis zu 8 Prozent der Investitionssumme zeitlich unbegrenzt auf die Kaltmiete umlegen dürfen und die vermeintlich teils zu extremen Mietpreissteigerungen führt, hat zu einem negativen Image der energetischen Gebäudesanierung beigetragen. 

„Mieterschutz trifft Klimaschutz“ 

In einem gemeinsamen Projekt „Mieterschutz trifft Klimaschutz“ (MietKlimaSchutz) möchten die Deutsche Umwelthilfe e.V. und der Deutsche Mieterbund e.V. nun aufzeigen, dass sozialverträgliche Gebäudesanierungen umsetzbar sind und besonders bei Mietern um Verständnis werben. Dafür soll mit einer Befragung ein möglichst repräsentatives Bild über die Zufriedenheit von Mieter*innen mit energetischen Sanierungen gewonnen werden. Dies ermöglicht es schließlich, Informationen auf Fragen und Bedürfnisse der Mieter*innen zuzuschneiden, Missverständnisse auszuräumen und Vertrauen zu schaffen. Deutschlandweite Praxisbeispiele sollen demonstrieren, dass sozialverträgliche Sanierungen möglich sind - dabei wird analysiert, welche Faktoren dazu beitragen, dass eine energetische Sanierung nicht zu überproportionalen Mietsteigerungen führt.   

Mietsteigerungen aufgrund energetischer Sanierung – nicht immer 

Wird eine energetische Sanierung angekündigt, entsteht vielerorts Verunsicherung - steigende Mieten werden befürchtet. Aber steigende Mieten, gerade in Städten und Ballungsräumen, sind vor allem häufig auf die dort angespannte Lage im Mietwohnungsmarkt und das Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage zurückzuführen und weniger auf die energetische Sanierung. 

Vielmehr können aufgrund von energetischen Sanierungen Energiekosten erheblich eingespart werden – ein Faktor, dem sich Mieter bewusst sein sollten. Sind die Einsparungen bei den Energiekostenkosten gut prognostiziert, was je nach Energieträger sehr schwierig sein kann, helfen langfristige Verbrauchs- und Kostenprognosen aber dabei, um Verständnis zu werden.  
Da zukünftige Preissteigerungen bei Erdöl und Erdgas für den hier relevanten Zeitraum von mindestens 20 Jahren aber kaum zuverlässig zu ermitteln sind, fällt das oft ziemliche schwierig. Aber die Einsparungen beim Energieverbrauch tragen in jedem Fall zu einer Reduzierung laufender Kosten bei – Preissteigerungen kommen auch ohne energetische Sanierung auf Mieter zu und werden dann noch erheblicher. 

Komfortverbesserung – neue Fenster verbessern auch das Raumklima 

Zudem sollte auch die häufig nebenbei erzielte Erhöhung des Komforts sowie andere übliche Sanierungs- und Umbaumaßnahmen bei der Debatte über die Finanzierung von energetischen Sanierungen berücksichtigt werden. So sind beispielsweise kleinere Umbau- oder Renovierungsmaßnahmen an Immobilien im Lauf der Jahre auch dann notwendig, wenn energetische Sanierungen nicht durchgeführt werden. Ein Grund, weshalb Mietsteigerungen mit den Jahren auch ohne diese besonderen Renovierungsmaßnahmen auf Mieter zukommen.  

Dazu lassen sich mit dem Einbau moderner Fenster die klimatischen und energetischen Begebenheiten in einem Raum optimal regulieren. So verbessert sich durch den Einbau neuer Fenster der unkontrollierte Energieverlust und der unkontrollierte Luftaustausch. Die Fenster sind dicht, die gedämmten Wände wärmer. Vorausgesetzt die Bewohner lüften und heizen nun angemessen, verbessert sich das Raumklima und mindert die Schimmelbildung. 

Richtiges Verhalten der Bewohner 

Trotzdem kommt es vor, dass die Bewohner eines Gebäudes nach einer energetischen Sanierung falsch lüften oder sorgloser heizen. Die erzielten Energieeinsparungen werden so zum Teil zunichte gemacht. Entgegenwirken lässt sich dem nur durch Aufklärung. Den Bewohnern muss erläutert werden, dass beispielsweise eine verbesserte Wärmedämmung nicht die Folgen falscher Lüftungsgewohnheiten ausgleichen kann.  

Die Chancen überwiegen 

Eine gut geplante energetische Sanierung bringt Vorteile auf vielen verschiedenen Ebenen. Sie macht Immobilien nachhaltiger, rentabler und steigert ihren Wert. Letztendlich profitieren auch die Mieter von energieeffizienten Gebäuden aufgrund der Optimierung des Energieverbrauches und den daraus verringerten Kosten – denn insgesamt wirken energetische Sanierungen dämpfend auf die Energiekosten und Energiepreissteigerungen. So handelt es sich bei energetischen Sanierungen also um eine sinnvolle Investition – die noch dazu staatlich unterstützt wird. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) ist dabei für Erneuerbare Energien zuständig, die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) befasst sich mit allen anderen Sanierungen. So werden Mehrwerte sowohl für die Immobilienunternehmen als auch die Mieter geschaffen.


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