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Immobilienwirtschaft: Leerstände erkennen und gezielt gegensteuern

Eingestellt von Jens Hoffstiepel am 24. Juli 2019 13:20:24 MESZ

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Management & Verwaltung von Jens Hoffstiepel

Hierzulande ist der Wohnraummangel schon seit geraumer Zeit ein bestimmendes Thema. Wenn wir aber über Wohnraummangel und auch bezahlbaren Wohnraum in Deutschland sprechen, dann sehen wir ein zweigeteiltes Bild – einerseits fehlende Wohnungen und hohe Mieten in Großstädten. Andererseits Wohnraum in den eher ländlichen Räumen, der für wenig Geld zu haben ist, wo aber die Arbeitsplätze oder eine adäquate Verkehrsanbindung fehlen - oft letztenendes sogar mit dem Effekt vieler Wohnungsleerstände.
Zwei unterschiedliche Entwicklungen, beide stellen besonders für die Immobilienwirtschaft eine große Herausforderung dar. Der Leerstand von Immobilien, ganz gleich, ob es sich um Wohn- oder Gewerbeflächen handelt, hat negative ökonomische und soziale Folgen – für Immobilienbesitzer und -unternehmen oder für Stadtviertel, ja sogar ganze Städte. Der professionelle Weg, mit Leerstand umzugehen, heißt Leerstandsmanagement. 

Wohnungsleerstände in Deutschland 

Wie eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zeigt, ist Wohnungsleerstand ein immer größeres und bundesweites Problem. Rund 4,7 Prozent aller Gebäude in Deutschland sind demnach unbewohnt und ungenutzt. Das entspricht fast 2 Millionen leer stehender Wohnungen – besonders in den für Menschen nicht so attraktiven Regionen der Bundesrepublik. Dem müssen Politik und Immobilienunternehmen bestmöglich gegensteuern. Die Lösung für den Wohnraummangel lautet nicht immer und überall “bauen”. Der Bund will jetzt beginnen, strukturschwache Regionen stärker zu fördern. Die Lebensbedingungen sollen in vielen, besonders in ländlichen Teilen Deutschlands verbessert werden: Schulen, Nahverkehr, Internetanbindung, Jobchancen. Hoch verschuldete Kommunen dürfen dafür auf mehr finanzielle Hilfen hoffen – ein Anfang und auch eine Chance für die Immobilienbesitzer und –unternehmen in diesen Regionen. 

Leerstände und die Immobilienwirtschaft 

Die Immobilienbranche hat derartige Fördermöglichkeiten nicht direkt, kann aber davon Profitieren und zudem zusätzliche andere Wege beschreiten, um den Leerständen entgegenzuwirken. Mit gezieltem Leerstandsmanagement. Aber auch wenn der Begriff „Management“ es nahelegt, ein auf alle Fälle anwendbares Erfolgsrezept gegen Leerstand gibt es nicht. Am klarsten sind die Werkzeuge zu definieren, wenn es um „konventionelles” Leerstandsmanagement geht. „Strategisches“ Leerstandsmanagement setzt sich zum großen Teil aus Bausteinen der Wirtschaftsförderung und Stadtentwicklung zusammen. 

Zwei Arten des Leerstandsmanagements und ihre Relevanz 

Unter Leerstandsmanagement wird eine Vorgehensweise verstanden, die darauf abzielt, den Leerstand in einem Objekt, einer Wohnanlage oder einem Stadtviertel signifikant zu verringern. Zwei Arten des Leerstandsmanagements sind zu unterscheiden: 

  • Das konventionelle Leerstandsmanagement bietet ein überschaubares Maßnahmenpaket gegen den Leerstand einzelner Objekte in Stadtvierteln mit grundsätzlich intaktem Umfeld. 
  • Das strategische Leerstandsmanagement hingegen richtet sich gegen strukturellen Leerstand und bezieht sich auf einen größeren Bereich, wie eine Nachbarschaft oder ein Stadtviertel. 

Für Deutschland sind beide Arten des Leerstandsmanagements relevant, denn der Immobilienmarkt hierzulande zeigt die beschriebenen großen regionalen Unterschiede auf. Sich gegenüber stehen das gestiegene Interesse am Leben in der Stadt, der dadurch stark wachsende Zuzug in die Metropolen und die ansteigende Leerstandsquote in den ländlichen Regionen, in denen sowohl die Wirtschaftskraft als auch die Bevölkerungszahl schrumpft.  

Leerstand: mögliche Ursachen und Folgen 

Leerstandsursachen können bei Wohn- und Gewerbeimmobilien unterschiedlich beschrieben werden. Für Wohnimmobilien können unterschiedliche Ursachen aufgeführt werden. Darunter z. B.: 

  • Mieterwechsel: Durch den normalen Mieterwechsel entsteht ein kurzfristiger Leerstand, der sogenannte „Fluktuationsleerstand“. 
  • Spekulation: Wenn trotz Nutzungsfähigkeit der jeweiligen Immobilie und entsprechender Nachfrage das Objekt vom Eigentümer bewusst nicht zur Vermietung angeboten wird, weil er auf steigende Preise setzt, handelt es sich um „spekulativen Leerstand“. 
  • Strukturelle Gründe: Wenn Flächen unabhängig von konjunkturellen Schwankungen über einen längeren Zeitraum etwa aufgrund des Bevölkerungsrückgangs nicht vermietet sind, handelt es sich um „strukturellen Leerstand“. 

Für den Leerstand bei Gewerbeimmobilien können die folgenden Gründe Ursachen sein: 

  • Wegbrechen eines Ankermieters: Fehlt in einer Einkaufslage plötzlich der wichtigste Anbieter, kommt es zu einer geringeren Frequentierung der Lage. In diesem Fall liegt ein „induzierter Leerstand“ vor. 
  • Verlagerung von Frequenzen: Wenn beispielsweise durch den Bau eines zentralen Einkaufszentrums Besucherströme verlagert werden, liegt ein „Umbruchsleerstand“ vor. 
  • Strukturelle Gründe: Wenn es in Abwanderungsgebieten in Folge fehlender Nachfrage, der Abwanderung gesamter Industriezweige oder der Schließung der lokal marktführenden Branche zu Leerstand kommt, handelt es sich um „strukturellen Leerstand“. 

Maßnahmen gegen Leerstand 

Bevor ein konkretes Leerstandsmanagement implementiert werden kann, muss der Ist-Zustand der betreffenden Immobilien analysiert werden. Bei der Erfassung müssen sämtliche die Gebäude betreffenden Kriterien wie Größe, Lage, Preis, baulicher Zustand, Erreichbarkeit, Ausstattung, Höhe der Nebenkosten, Miethöhen etc. aufgenommen werden. Für die Einordnung der ermittelten Daten im Vergleich zu ähnlichen Objekten ist ein professionelles Benchmarking äußerst hilfreich. 

Die Handlungsoptionen, die danach zur Verfügung stehen, lassen sich grundsätzlich in drei Varianten unterscheiden: 

  • Die Immobilie ist marktgängig und bedarf lediglich einer guten Vermarktung. 
  • An der Immobilie sind geringfügige Modifizierungen notwendig – Modernisierung, Grundrissgestaltung, Mietkonzept, Miethöhe – bevor Sie sie wieder erfolgreich vermarkten können. 
  • Die Immobilie ist für die vorgesehene Nutzung nicht geeignet und die Verwendbarkeit kann nicht mit vertretbaren Mitteln hergestellt werden. Hier sollten Sie über alternative Nutzungskonzepte nachdenken. 

Die Punkte eins und zwei sind sowohl auf Wohn- als auch auf Gewerbeimmobilien anwendbar, Punkt drei trifft eher auf Gewerbeimmobilien zu. 

Für leer stehende Gebäude in intaktem Umfeld können Sie nun, gemäß Handlungsoption zwei, einen Maßnahmenkatalog zusammenstellen. 

Lösungen für Immobilienunternehmen – digitales Leerstandsmanagement 

Mit den heute gegebenen digitalen Möglichkeiten lassen sich “konventionelle” Leerstände aber sehr gut eindämmen und minimieren. In digitale Softwarelösungen für das Immobilienmanagement können effektive Instrument für das Leerstandsmanagement eingebunden werden, die dabei unterstützten, die Zeiträume leer stehender Objekte zu minimieren und das Leerstandsrisiko verringern. Mit derartigen Lösungen können die laufenden Vermietungsaktivitäten zu leer stehenden Flächen dokumentiert werden. Sind über einen längeren Zeitraum keine Vermietungsaktionen erfolgt, gibt es eine Ein-Klick Rückfrage des Moduls, um durch den Nutzer den aktuellen Stand zu erfragen. Mit dem integrierten Leerstandsalarm behält man alle Leerstände im Blick – er zeigt nur die eingestellten relevanten Leerstände. So stellt man sicher, dass die wichtigsten Flächen eines Immobilienportfolios stets im Blick sind und der Verwaltung eine entsprechend hohe Priorität eingeräumt wird. Die Relevanz-Kriterien sind flexibel auf individuellen Bedarf einstellbar. Natürlich wird der Alarm dabei mit ausreichend Vorlaufzeit ausgelöst. Damit bekommt man regelmäßige Hinweise auf leer stehende Objekte - optional kann die Alarmstufe mit steigender Leerstandszeit erhöhen - im besten Fall vermeidet man drohende Leerstände mit diesem hilfreichen Tool komplett. 

Interessentenmanagement zur Leerstandsminimierung 

Sinnvoll kann es auch sein, ein Interessentenmanagement zu organisieren. Auch dafür gibt es in einer Software für das Immobilienmanagement integrierbare Lösungen. Sämtliche Interessenten, die sich für ein inseriertes Objekte interessieren, werden über die Inserate in Immobilienportale an das integrierte CRM-System weitergeleitet. Dort müssen sie ein “Bewerbungsformular” ausfüllen, welches dem System und somit dem Nutzer bei der späteren Auswahl des passenden Mieters hilfreich sein wird. Dieses Formular kann individuell an die Wünsche des Vermieters sowie die von ihm gewünschten Spezifikationen für die zu vermietende Immobilie angepasst werden - von einer Abfrage relativ weniger Informationen, wie ausschließlich dem Namen und den Kontaktdaten bis zur Abfrage persönlicher Daten, beispielsweise zum bestehenden Arbeitsverhältnis oder der Bonität des Mietinteressenten. Sie können also für die jeweilige Immobilie alles Abfragen, was Sie wünschen. Bei Ihrem Auswahlprozess können Sie sich dann beispielsweise nur die Bewerber anzeigen lassen, die Ihren Wünschen für das Objekt zu 100 Prozent entsprechen. 

Ist der passende Mieter gefunden, versendet das Programm auf Ihren Wunsch eine E-Mail an alle anderen Interessenten mit einer Absage für diese Wohnung und evtl. einen passenden Alternativvorschlag aus Ihrem Portfolio - die Daten der ausgeschlossenen Bewerber werden mit Erlaubnis datenschutzkonform gespeichert und gehen nach dem Prozess nicht verloren. 

Diese Daten sind nützlich - Wohnungen direkt persönlich anbieten 

Die gesammelten Daten sind ein weiterer großer Vorteil bei Nutzung des kombinierten Systems aus Software für die Immobilienverwaltung und integriertem CRM-system. Die Daten aller Interessenten, also auch diejenigen, die nicht für die aktuell zu vermietende Wohnung in Frage kommen, gehen nicht verloren und werden für ein zukünftiges Interessentenmanagement im CRM-System und wenn gewünscht auch in der Verwaltungssoftware in einer “Interessentenkartei” nach Erlaubnis datenschutzkonform gespeichert. Hat sich also beispielsweise ein Interessent auf eine Wohnung beworben, die ein anderer Bewerber bekommen hat, bleiben seine Daten aus der Anfrage vorhanden. Wird irgendwann eine entsprechende Wohnung aus einem Immobilienportfolio frei, die eventuell auf die vorangegangene Suche des Interessenten passt, meldet das System diese Verbindung. Dem Interessenten kann so direkt eine freie Wohnung vorschlagen werden und man vermeidet eventuellen Leerstand. 

Besonders in Regionen, in denen Leerstände in Objekten drohen, ist diese Lösung von großem Nutzen. Die angesammelte Datenbank kann enorm dabei helfen, schnell Mieter für eine von Leerstand bedrohte Immobilie zu finden, indem Objekte anhand vergangener Anfragen und den gesammelten Daten direkt zugeordnet und angeboten werden können. 

Fazit 

Leerstand kann sehr verschiedene Ursachen haben. Um das richtige Gegenmittel zu finden, sind die Gründe sehr differenziert zu betrachten. Wer dabei nicht genau vorgeht, läuft Gefahr, die Situation zu verkennen und falsch zu investieren. Während bei strukturellen Problemen eine teure Modernisierung beispielsweise der Schritt in die falsche Richtung sein kann, wäre möglicherweise ein Zwischennutzungskonzept viel sinnvoller. Um dem Leerstand Ihrer Wohn- und Gewerbeimmobilien möglichst frühzeitig entgegenzuwirken, sollten Sie Ihren Flächenbestand stets im Blick behalten. Dazu bietet sich eine professionelle Verwaltungssoftware mit hilfreichen Zusatzmodulen sowie integrierbaren Partnerlösungen für das Leerstandsmanagement an. 

Topics: Management & Verwaltung


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